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La scheda: Locazione

La locazione, in diritto, costituisce il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l'utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (la cosiddetta "pigione" o "canone").



La disciplina principale dell'istituto è regolata dagli artt. 1571 a 1654 del codice civile italiano.

Esistono differenti figure di locazione:
locazione di beni mobili, in particolare beni mobili registrati,
locazione di beni immobili non urbani,
locazione di beni immobili urbani.
Inoltre si distingue tra:
locazione a uso commerciale,
locazione a uso abitativo (per quest'ultima si hanno ulteriori tipizzazioni come la locazione stagionale o la foresteria).
Quando la locazione ha per oggetto un bene produttivo si parla di contratto di affitto.
Inoltre secondo il codice:
il contratto di locazione può essere senza determinazione di tempo (una delle parti può recedere dal contratto quando vuole, dandone disdetta con congruo preavviso) oppure a tempo determinato,
l'alienazione del bene locato, purché la locazione abbia data anteriore al trasferimento, non determina lo scioglimento del contratto (emptio non tollit locatum),
il locatore ha l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata «in stato da servire all'uso convenuto»,
il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa locata secondo l'uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia,
salvo patto contrario il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non può cedere il contratto.
Per i contratti aventi a oggetto la locazione di immobili adibiti a uso abitativo era inoltre previsto un limite massimo al canone di locazione, e anche di sublocazione (art. 14 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, cosiddetta legge sull'equo canone).
Le disposizioni relative al succitato articolo furono abolite dalla legge n. 359 dell'8 agosto 1992 (cosiddetta legge sui patti in deroga), che diede luogo alla liberalizzazione degli affitti.
Oggi la disciplina della locazione degli immobili a uso abitativo è principalmente regolata dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ("Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo").

Le obbligazioni del locatore sono:
consegnare la cosa in buono stato, idonea all'uso convenuto e senza vizi
garantirne il pacifico godimento durante la locazione
Le obbligazioni del conduttore (o inquilino) sono:
versare il canone secondo quanto pattuito nel contratto di locazione entro le scadenze convenute
prendere in consegna la cosa e osservare la normale diligenza del padre di famiglia
restituire al termine del contratto la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta, se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso e abbia consentito al rimborso.
Il locatore deve consegnare un'unità abitativa che abbia il requisito dell'abitabilità, in conformità con la legge italiana, con quella regionale e con il regolamento edilizio comunale.
Se il conduttore trae profitto senza contratto di locazione può essere citato per esercizio abusivo di attività economica. Il locatore deve dichiarare entro 48 ore in questura la permanenza di eventuali cittadini extracomunitari. Il locatore commette il reato di favoreggiamento dell'immigrazione clandestina se nell'immobile risiedono una o più persone clandestine, anche se il contratto è intestato a immigrati in regola coi permessi di soggiorno. Perché sussista il reato in capo al locatore occorre il dolo specifico, imponendo condizioni onerose in termini di prezzo e qualità dell'immobile, non allineato a quello praticato in zona e/o a persone regolari.

La durata del contratto è fissata dalle parti, non può essere inferiore a un giorno né superiore a trent'anni. Il contratto di locazione ultranovennale deve essere trascritto.
La durata dei contratti è regolata dalla legge. Quanto ai contratti aventi per oggetto immobili per uso abitativo, esistono i contratti transitori, la cui durata non può essere superiore a 18 mesi, invece gli altri contratti hanno una durata di almeno 3 anni. La durata per locazione di locali destinati ad attività commerciale è di almeno 6 anni.
Per la locazione degli immobili adibiti a uso abitativo esistono due forme contrattuali, come previsto dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che regola le locazioni degli immobili a uso abitativo: contratti a canone concordato, detti anche concertati, e contratti a canone libero.
nel contratto a "canone libero" le parti stabiliscono liberamente l'ammontare del canone e altre condizioni di locazione, tranne la durata, che deve essere di almeno 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4, tranne casi particolari, come il subentro del proprietario, la vendita o la ristrutturazione dell'immobile, etc.,
nel contratto a "a canone concordato" il corrispettivo è regolato in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. In questo contratto il canone è inferiore ai prezzi di mercato, la ragione è di venire incontro alle esigenze di chi non ha redditi elevati. Per questo contratto la legge stabilisce vantaggi fiscali al proprietario e all'inquilino. La durata della locazione è di 3 anni più almeno 2 di rinnovo, automatico tranne casi particolari.
Inoltre il decreto interministeriale 30 dicembre 2002, emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, definisce criteri generali per i contratti tipo per gli studenti universitari fuori sede, ossia destinati a coloro che studiano fuori del comune di residenza. Tali contratti hanno durata che vanno da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni, possono essere sottoscritti da uno o più studenti, anche organizzati in cooperativa, o da aziende per il diritto allo studio.
Inoltre, ai sensi del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 14 luglio 2004 è possibile stipulare contratti di locazione transitoria, di durata da 1 a 18 mesi e a canone libero, oppure con un tetto stabilito dagli accordi territoriali per i comuni ad alta densità abitativa, o da decreto ministeriale, pari al 120% del canone "concordato". Per questo tipo di contratto non sono previste agevolazioni fiscali: l'aspetto che viene in risalto è la durata della locazione, conseguenza delle esigenze temporanee dell'inquilino.
Dal 2011 (D. Lgs. 23/2011 art. 3), il locatore può optare per una tassazione del reddito da locazione con la cedolare secca, un'aliquota fissa per qualsiasi tipo di contratto di locazione, importo del canone, categoria catastale dell'immobile. Il reddito tassato con cedolare fissa è quindi escluso dall'imponibile IRPEF. Uniche condizioni: l'immobile sia destinato ad uso abitativo, il contratto regolarmente registrato, il lcatore rinunci ad aumenti a qualsiasi titolo del canone (inclusa la rivalutazione ISTAT).

In materia di locazioni e simili, per il diritto italiano un immobile occupato è sia un'abitazione nella quale taluno eserciti il diritto di abitazione, in forza di un regolare contratto di locazione (o ad altro titolo o di diritto di godimento) del quale quello sia effetto, sia un'abitazione nella quale taluno abiti (o di cui detenga il possesso) per ragioni di fatto anche extra-contrattuali.
Il concetto dunque, quando l'occupazione dell'immobile possa avere rilevanza giuridica, si oppone innanzitutto alla definizione della cosiddetta "abitazione sfitta", che può avere effetti per esempio nei centri urbani a elevata densità abitativa, laddove l'adibizione di un'abitazione all'uso proprio (in contrapposizione al mantenimento di un'abitazione inutilizzata) non priva il mercato delle locazioni di beni disponibili e dà luogo a differenza di trattamento, per esempio tributario, da parte degli enti pubblici e degli enti locali, in genere con vantaggio per la casa occupata e svantaggio per la casa sfitta.
L'immobile occupato vincola l'eventuale acquirente al rispetto delle correnti situazioni di diritto, quindi se per esempio l'immobile è occupato per la correnza di una locazione o vi si esplichi un diritto di abitazione, esso dovrà rispettare nei termini previsti dalla legge quanto già precedentemente opponibile all'alienante.

Secondo la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione, la distinzione tra il contratto di noleggio e il contratto di locazione di cose mobili risiede nel fatto che il noleggiante, senza attribuire al noleggiatore il godimento della cosa mobile, si obbliga a compiere con questa, mediante l'opera propria o altrui, determinate attività a favore della controparte e il rischio delle attività compiute è, quindi, a suo carico in quanto la cosa resta nella sua sfera di disponibilità e viene da lui usata sotto la sua direzione tecnica e senza alcuna ingerenza da parte del noleggiatore. Al contrario, nel contratto di locazione di cose mobili, quando il conduttore acquista la detenzione della cosa, che entra, così, nell'ambito della sua disponibilità, su di lui ricadono i rischi inerenti all'utilizzazione di essa.

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